Hoşgeldin Misafir ! (GirişÜye Olun)

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI İLE İLGİLİ SORU VE CEVAPLAR
Konuyu Açan Kişi: Y.ERCAN
Cevap Sayısı: 0
Görüntülenme Sayısı: 4234

Cevapla 
 
Değerlendir:
  • 0 Oy - 0 Yüzde
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI İLE İLGİLİ SORU VE CEVAPLAR
Yazar Mesaj
Y.ERCAN
YÖNETİCİ
******
Mesajlar: 18,411
Tarih: May 2008
Üye no: 4845
Nerden: İstanbul
Rep Puanı: 87
Mesaj: #1
GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI İLE İLGİLİ SORU VE CEVAPLAR
1. Gayrimenkul Sermaye İradı ( GMSİ) nedir ?

‘’ Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) ‘’, Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 2 nci maddesinde sayılan, gerçek kişilerin vergiye tabi gelir unsurlarından biridir. GVK’ nun 70 inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanması dolayısıyla elde edilen gelirleri ifade etmektedir.

Gerçek kişilerce elde edilen gayrimenkul sermaye iratları (kira gelirleri), GVK’da belirtilen koşullarla beyana ve vergiye tabi bulunmaktadır.

2. Kimler Sadece Gayrimenkul Sermaye İradı Beyannamesi Verecek?

Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını aşanlar,

¨ İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını aşanlar,

¨ Bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı GVK’nun 86/1-d bendinde belirtilen tutarı aşanlar,

¨ Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler.

Eşler ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilir. Yukarıda belirtilen mükellefler, kira gelirlerini, “beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar için” hazırlanmış olan yıllık gelir vergisi beyannamesi (1001 B) ile beyan edeceklerdir. Beyana tabi geliri ile birlikte aşağıdaki gelirlerin de elde edilmesi halinde, yukarıda belirtilen beyanname doldurulur ve sadece kira geliri beyan edilir. ¨ Tevkifata tabi tutulmuş mevduat faizleri, repo gelirleri, özel finans kurumlarınca kâr ve zarara katılma hesabı karşılığında ödenen kâr payları ile menkul kıymetler yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları, ¨ Tek işverenden alınan tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler, ¨ Gerçek usulde tespit edilmeyen zirai kazançlar, ¨ İstisna hadleri içinde kalan kazanç ve iratlar.

3. Gayrimenkul alım-satımından sağlanan kazançlar da GMSİ kapsamında mıdır?

Gayrimenkul sermaye iradı kavramı, sadece, GVK’nun 70 inci maddesinde sayılan mal ve hakların kiralanmasından elde edilen kazançları ifade etmektedir.

Gayrimenkullerin alım-satımından sağlanan kazançlar, gayrimenkul sermaye iradı olarak değil, GVK’nun Mükerrer 80 inci maddesi hükmü çerçevesinde, ‘’ değer artış kazancı ‘’ veya 37 nci maddesince “ticari kazanç” olarak vergilendirilmektedir. Bu nedenle, gayrimenkullerin alım-satımından elde edilen kazançlar, GMSİ kapsamında bulunmamaktadır.

4. GMSİ’ nın konusuna hangi mal ve haklar girmektedir ?

Kiralanmasından elde edilen gelirler GMSİ olarak adlandırılan ve GVK’ nun 70 inci maddesinde, sayılan mal ve haklar ;

¨ Araziler, binalar, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüz’üleri ve teferruatları,
¨ Voli mahalleri ve dalyanlar,
¨ Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüz’leri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
¨ Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
¨ Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka , ticaret ünvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan, sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı,
¨ Telif hakları,
¨ Gemi ve gemi payları,
¨ Motorlu nakil ve cer vasıtalarıdır.

5. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar nelerdir ?

Medeni Kanun hükümlerine göre, sahiplerine bir gayrimenkul üzerinde tasarrufta bulunma hakkı sağlayan ve tapu siciline tescil edilen, irtifak, intifa, kaynaklardan yararlanma hakkı gibi haklardır.

6. Taksi plakalarının kiralanması işleminden sağlanan kazançlar GMSİ’ mıdır?

Gerçek kişilere ait taksi plakalarının kiralanmasından elde edilen gelirler, gayrimenkul sermaye iradı olarak, GVK’ da belirtilen koşullarla, beyana ve vergiye tabidir.

GVK’ nun 70 inci maddesi hükmü gereğince, ticari veya zirai bir işletmeye dahil plakaların kiralanmasından elde edilen gelirler ise, ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir. Ancak, ticari işletmeye dahil olmayan ve fakat ticari işletmenin sahibine ait olan plakaların kiralanmasından elde edilen gelirler, ticari kazanç olarak değil, GMSİ olarak kabul edilmektedir.

7. Sahibi olduğu araziyi, oradan elde edilecek ürünün belli bir oranı karşılığı başkasının faydalanmasına veren kişinin elde ettiği ürün kazancı, ne tür bir kazanç olarak değerlendirilir ?

Yapılacak tarımsal faaliyete iştirak etmeksizin, sahibi olduğu araziyi, oradan elde edilecek ürünün belli bir kısmı karşılığında başkasının kullanımına veren kişinin elde ettiği ürün, gayrimenkul sermaye iradıdır.

8. Kimler GMSİ mükellefidir ?

GVK’nun 70 inci maddesinde sayılan mal ve hakları kiraya vererek gelir elde eden,
· sahipleri,
· mutasarrıfları (bu mal ve haklar üzerinde tasarruf edenler),
· zilyedleri,
· irtifak ve intifa hakkı sahipleri,
· kiracıları,
GMSI mükellefidirler. GVK’da yer alan bu hüküm sebebiyle, kiralanmasından elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi olan mal ve hakların, sadece sahipleri değil, bunlar üzerinde bir şekilde tasarruf hakkı bulunanlar, bunları elinde bulunduranlar ve bunların irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiracıları da, verginin mükellefi olarak kabul edilmekte ; aranan koşulları taşıyan kira gelirlerinin de bu sayılanlar tarafından beyanı gerekmektedir.

9. Bir mal veya hakkın, zilyedi, mutasarrıfı yada irtifak veya intifa hakkı sahibi olma sözü neyi ifade etmektedir ?

Menkul ve gayrimenkul malları elinde bulunduran, bunlardan yararlanan ve bu mallar üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimselere o malların zilyedi ; bir mal veya hak üzerinde fiilen kullanma yetkisi olan kimselere o mal veya hakkın mutasarrıfı ; bir gayrimenkulden özel bir hukuki sebebe dayanarak ( tapu siciline tescil edilmek suretiyle) yararlanma hakkı bulunan kimselere irtifak hakkı sahibi ; bir menkul veya gayrimenkul mal yada haklar üzerinde yararlanma ve kullanma hakkı olan kimselere intifa hakkı sahibi denilmektedir.

Örneğin ; komşusunun bahçesinin bir bölümü üzerinde adına irtifak hakkı tesis edilen kişinin, bu yeri üçüncü bir kişiye kiralaması halinde, buradan sağlanacak kira geliri dolayısıyla doğacak gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olacaktır ve mükellefiyetle ilgili ödevler onun tarafından yerine getirilecektir.

Ya da, eşlerden biri adına tapuda kayıtlı bulunan bir gayrimenkul üzerine diğer eş adına intifa hakkı tesis edildiği bir durumda, adına intifa hakkı tesis edilen tarafından bu gayrimenkulün kiralanması halinde, gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti, gayrimenkulün maliki olan eşe değil, adına intifa hakkı tesis edilen eşe ait olacaktır.

10. Bir ticari veya zirai işletmeye dahil olan mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirler nasıl vergilendirilmektedir ?

Bir ticari veya zirai işletmeye ait olan ve GMSİ’nın konusuna giren, mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirler, bu işletmelerce, GMSİ olarak değil, işletmenin faaliyet türüne göre, ticari veya zirai kazanç olarak hesaplanıp beyan edilmektedir.

11. Bir ticari veya zirai işletmeye dahil olan mal ve hakların kiralanması işleminde, katma değer vergisi hesaplanması gerekir mi ?

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1 inci maddesinde, verginin konusunu teşkil eden işlemlerden biri olarak, mal ve hakların kiralanması işlemleri de sayılmıştır. Ancak, verginin konusu içinde sayılmakla birlikte, iktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, Kanunun 17 nci maddesinde, vergiden istisna edilmiştir.

Bu durumda, bir iktisadi işletmeye dahil olan mal ve hakların kiralanması işlemleri, katma değer vergisine tabi olacaktır.

12. Ticari işletme sahibinin kendisine ait gayrimenkulden (işletmede kayıtlı olmayan) elde ettiği kira gelirleri nasıl vergilendirilmektedir ?

Ticari işletmenin sahibine ait olup işletmenin kayıtlarında gösterilmeyen gayrimenkullerin, işyeri yada konut olarak kiralanmasından elde edilen kira gelirleri, işletme sahibinin vereceği yıllık gelir vergisi beyannamesinin ‘’ Gayrimenkul Sermaye İratları ‘’ bölümünde, gayrimenkul sermaye iradı olarak yer alacaktır. Ancak, bu gelir ile ilgili olarak, GVK’nun 21 inci maddesi hükmü uyarınca istisna uygulaması yapılamayacaktır.

13. Kurumların aktiflerinde kayıtlı olan mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi nasıl yapılmaktadır ?

Kurumlarca elde edilen kazançlar, kaynağı ne olursa olsun, ticari kazanç hükümlerine göre hesaplanmakta ve kurum kazancı adı altında beyan edilmektedir.

Bu nedenle, kurumların aktiflerine kayıtlı olan mal ve hakların kiralanması karşılığı elde edilen kira gelirleri de, tutarı ne olursa olsun, kurumun elde ettiği diğer kazançlarla birlikte ve kurum kazancı olarak yıllık kurumlar vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir.

14. Yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının, Türkiye’de bulunan gayrimenkullerinin kiraya vermesinden dolayı elde ettikleri gelir ne şekilde vergilendirilmektedir?

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun kanunun 6 ncı maddesinde Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilecekleri hükme bağlanmıştır. 210 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde açıklandığı üzere (193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 3’üncü maddesinin 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç ) çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları ile Türk vatandaşı olmayan yada Türk vatandaşlığını kaybetmiş olanların, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilmeleri gerekmektedir. Bu vatandaşlarımızdan kesin dönüş yaparak Türkiye’ye yerleşenler ile bir takvim yılı içinde altı aydan fazla süreyle oturanlar ise tam mükellefiyet esasında vergilendirileceklerdir. Buna göre, Gelir Vergisi Kanununun 86 ncı maddesinin değişik 2 numaralı bendi uyarınca, dar mükellefiyet esasında vergilendirilmesi gereken Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettiği gelirin sadece:

-Tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücretler, serbest meslek kazançları, menkul ve gayrimenkul sermaye iratları ile kurumlardan elde edilen kar paylarından;
-Diğer kazanç ve iratlardan veya bu kazanç ve iratların birkaçı veya tamamından ibaret olması halinde beyanname verilmeyecektir.

Aynı durum dar mükellefiyet esasında vergilendirilen ve Türk vatandaşı olmayan ya da Türk vatandaşlığını kaybetmiş olanlar içinde geçerli olup, Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilenlerin, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde ettikleri kira gelirlerinin tamamının tevkif suretiyle vergilendirilmiş olması halinde elde edilen kira tutarı ne olursa olsun beyanname verilmeyecektir. Ancak, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi ve elde edilen kira gelirinin (2009 takvim yılı için 2.600 TL. ) istisna tutarını aşması veya gayrimenkullerin tevkif suretiyle vergilendirilmemiş işyeri kira geliri olması halinde, elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyannamesi ile Mart ayının 25. günü akşamına kadar beyan edilecektir. Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belli bir tutarı (2009 takvim yılı için 2.600 TL. ) gelir vergisinden müstesna tutulmuş olup, İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisna uygulanmamaktadır.

15. İşletme hakkının satışı yada kiralanmasından elde edilen gelirler GMSİ mıdır?

İşletme hakkının satışından sağlanan gelirler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80 inci maddesi hükmü kapsamında, ‘’ diğer kazanç ve iratlar ‘’ olarak ; bu hakların kiralanmasından sağlanan gelirler ise,GVK’nun 70 inci maddesi hükmü kapsamında, ‘’ gayrimenkul sermaye iradı ‘’ olarak kabul edilmekte ve vergilendirilmektedir.

İşletme hakkının kiralanmasından elde edilen gelirler, GVK’nun 94 üncü maddesi hükmü gereğince, gelir vergisi tevkifatına tabidir.

16. Hangi durumlarda kira geliri tahsil edilmiş sayılır ?

· Bilgisine girmiş olması kaydıyla, gayrimenkul sermaye iradı sahibi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması,
·Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi ,hallerinde, kira geliri tahsil edilmiş sayılır ve tahsil edilen tutar gayrisafi hasılata dahil edilir. Görüldüğü gibi, gayrimenkul sermaye iradında, elde etme, fiili tasarrufu ifade eden ‘’ tahsilata ‘’ bağlanmıştır.

17. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat nasıl hesaplanır ?

Kira bedelinin miktarı gibi ödemenin yapılacağı para cinsi de, taraflar arasında serbestçe belirlenebilmektedir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C Merkez Bankası Döviz Alış kuru kullanılmak suretiyle Yeni Türk Lirasına çevrilerek hesaplanmaktadır.

18. Tahsil edilmemiş kira bedelleri için beyanda bulunmak gerekir mi ?

Gayrimenkul sermaye iradında, elde etme, tahsile bağlanmış olduğu için, herhangi bir sebeple tahsil edilmemiş kira gelirlerinin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanı gerekmemektedir.

Bu noktadan hareketle, beyan zorunluluğunun bulunup bulunmadığının da, tahsil edilmesi gereken tutarlara bakılarak değil, tahsil edilmiş tutarlara bakılarak belirlenmesi gerekmektedir. Tahsil edilmiş tutarlar toplamının, belirlenen istisna sınırını aşması halinde, beyan zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.

Örneğin ; aylık 900 YTL’ye konut olarak kiraya verdiği dairesinden, 2009 yılında elde etmesi gereken toplam 10.800 YTL tutarındaki kira bedelinin, herhangi bir sebeple, ancak 1.600 TL’sini tahsil edebilen bir kimsenin, tahsil edilen tutarın 2009 yılı için 2.600 TL olarak belirlenen istisna tutarını aşmaması sebebiyle gelirini 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında yıllık Gelir Vergisi beyannamesi ile beyan etmesine gerek bulunmamaktadır.

19. Gayrisafi hasılat kapsamına giren ve ayni olarak tahsil edilen kira bedellerinin değeri nasıl tespit edilmektedir ?

Mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında ayni olarak tahsil edilen kira bedellerinin vergilendirilmesi sırasında, bu bedellerin, Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) değerleme ile ilgili hükümlerine göre paraya çevrilmesi gerekmektedir.

20. Kiracı tarafından apartman yönetimine ödenen, yakıt, su, elektrik, temizlik, kapıcı ücreti gibi ortak gider payları, gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde gayrisafi hasılata dahil midir ?

Kiracı tarafından apartman yönetimine ödenen su, elektrik, yakıt, kapıcı ücreti, temizlik giderleri gibi ortak gider payları, kiraya verene sağlanan bir menfaat olmadıkları için, gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılata dahil edilmemektedir. Sayılan bu ödemeler, tamamen, kiracı tarafından faydalanılan hizmetler için, apartman yönetimine yapılmaktadır. Dolayısıyla, kira gelirini elde eden gayrimenkul sahibi yönünden bir gelir unsuru olmamaktadır.

21. Binaların dış yüzeylerine konulan reklam panoları için tahsil edilen gelirlerin durumu nedir ?

Bu panoların konulduğu alanlar her ne kadar apartman yönetimleri tarafından kiraya veriliyor olsa da, elde edilen gelirlerin sahipliği, kat maliklerine aittir. Dolayısıyla, bu gelirlerin vergilendirilip vergilendirilmemesi de kat malikleri bazında ele alınması gereken bir konudur. Daha açık bir ifade ile, söz konusu alanların kiralanmasından elde edilen kira gelirinden kat maliklerinin hissesine düşen kısımlar, kat malikleri tarafından ayrı ayrı gayrimenkul sermaye iradı olarak beyanı gerekmektedir. Öte yandan, apartman yönetimince bu iş dolayısıyla elde edilen kira gelirinin, kat maliklerine dağıtılıp dağıtılmaması, kat maliklerinin vergi yükümlülüğü bakımından önemli olmamaktadır.

22. Möbleli olarak kiraya verilen gayrimenkullerde vergilendirmeye esas alınacak gayrisafi hasılat nasıl tesbit edilir ?

Bir gayrimenkulün möbleli olarak kiraya verilmesi ile möblesiz olarak kiraya verilmesi arasında, gayrisafi hasılatın tesbiti bakımından bir fark bulunmamaktadır. Daha doğru bir ifade ile, möbleli olarak kiraya verilen gayrimenkuller için alınan kira bedelinin tamamının, gayrisafi hasılata dahil edilmesi ve aranan koşulların bulunması halinde de yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanı gerekmektedir.

23. Kiracı tarafından, gayrimenkule ilave edilen ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı mahiyetteki kıymetlerin, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılması durumunda, bu kıymetlerin değeri, gayrisafi hasılat içinde yer alacak mıdır?

Bu şekilde, kiracı tarafından gayrimenkule ilave edilen, gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı veya genişletici mahiyetteki kıymetlerin, kira dönemi sonunda, bedelsiz olarak, gayrimenkul sahibine bırakılması durumunda, bunların değerinin, dönem sonunda ayni olarak elde edilmiş kira geliri gibi değerlendirilerek, gayrisafi hasılata dahil edilmesi gerekmektedir. Dahil edilecek tutar, kiracının bu iş için yaptığı harcamalar toplamı olacaktır.

24. Kira bedelinin, kiralayanın üretim veya satışının belli bir yüzdesi olarak tesbit edildiği durumlarda, elde edilen faydanın vergilendirmesi, hangi esaslara göre yapılmaktadır?

Gayrimenkulün bir ticari işletmeye kiralanması ve kira bedelinin de taraflarca, bu işletmenin üretim veya satış tutarının yada karının belli bir yüzdesi olarak tesbit edildiği durumlarda, gayrimenkul sahibi tarafından elde edilen fayda, gayrimenkul sermaye iradıdır ve gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesindeki usullere göre vergilendirilecektir.

Ancak, kira bedelinin, söz konusu işletmenin kar ve zararına katılma şeklinde belirlendiği durumlarda, elde edilen fayda gayrimenkul sermaye iradı değil ticari kazanç olmaktadır ve bu şekilde sağlanan fayda, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmektedir. Böyle bir durumda, adi ortaklıktan söz edilebilir.

25. Gelecek yıllarla ilgili olarak peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılın gayrisafi hasılatına dahil edilecek midir ?

Gelecek yıllara ilişkin olarak peşin tahsil edilen kiralar, ilgili oldukları yıl/yılların geliri olarak dikkate alınmaktadır. Bu nedenle, bu tutarlar, tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dahil edilmeyecektir.

Ancak, bu uygulamanın iki istisnası, ölüm ve memleketi terk halleridir. Bu durumlarda, peşin tahsil edilen kiraların da, söz konusu olayların meydana geldiği yılın geliri olarak beyan edilip, vergilendirilmesi gerekmektedir.

26. Kira gelirinin vergilendirilmesinde, ‘’ safi irat ‘’ neyi ifade etmektedir ?

GMSİ’ nın vergilendirilmesinde, safi irat kavramı, gayrisafi hasılattan, bu iradın sağlanması ve devam ettirilmesi için yapılması gerekli olan ve Gelir Vergisi Kanunu’nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutarı ifade etmektedir.

27. Mükelleflerin, safi iradın tesbiti sırasında kullanabilecekleri gider usulleri nelerdir?

Mükelleflerin safi iradın tesbiti sırasında, iki farklı gider usulünü kullanılabilmeleri mümkündür. Bunlar gerçek ve götürü gider usulleridir. Bunlardan birini tercih konusunda mükellefler serbest bırakılmışlardır. Mükellefler, belirtilen gider usulleri arasında, ortaya çıkacak vergi yükünü dikkate alarak, serbestçe tercih yapabileceklerdir ; ancak, götürü gider usulünü tercih eden bir mükellefin iki yıl geçmedikçe bu usulden gerçek gider usulüne geçmesi mümkün bulunmamaktadır.

28. Sahip olunan gayrimenkullerden bir kısmının gelirleri için gerçek gider, diğerlerinin gelirleri için ise götürü gider usulünün uygulanması mümkünmüdür?

Seçilen gider usulünün, mükellefin, sahip olduğu gayrimenkullerden elde ettiği gelirlerin tamamı için uygulanması zorunludur. Bu gayrimenkullerden bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için ise götürü gider uygulaması yapılamaz.

29. Aynı gayrimenkule müştereken sahip olan iki kişi, buradan elde ettikleri kira gelirlerinin beyanı sırasında, farklı gider usulleri seçebilirler mi ?

GVK’nun konu ile ilgili 74 üncü maddesinde, mükellef bazında bir tercih hakkı tanınmıştır. Bu nedenle, aynı gayrimenkule müştereken sahip olan iki kişinin tercih edecekleri gider usulü konusunda bir sınırlama bulunmamaktadır. Dilerlerse, bu iki mükellef, aynı gayrimenkulden elde ettikleri kira gelirlerinin beyanı sırasında, farklı gider usullerini tercih edebilirler.

30. Götürü gider usulü hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için de uygulanabilir mi ?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde mükelleflerce tercih edilebilecek gider usullerinden biri olan götürü gider usulü, sadece malların kiralanmasından elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde uygulanabilecektir. GVK’ nun 74 üncü maddesinde, sahip oldukları hakları kiraya verenlerin, götürü gider uygulaması kapsamı dışında tutuldukları da ayrıca hükme bağlanmıştır.

31.İstisna tutarı ve giderler, beyan edilen gayrisafi hasılattan hangi sırayla indirilecektir?

Kira geliri dışında başkaca beyana tabi geliri bulunmayan bir mükellefin beyan ettiği gayrisafi hasılattan, önce, istisna tutarı daha sonra da GVK’ nun indirimine izin verdiği gerçek giderler (yada % 25 oranında götürü gider) indirilecektir.

32.Safi iradın tespitinde, gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderler hangileridir?

Gayrimenkul sermaye iradının beyanı sırasında, aşağıdaki giderlerin, belgelendirilmek koşuluyla, gayrisafi hasılattan indirilebilmesi mümkündür.

1. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88' inci maddenin 3' üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
7. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakın ve idame giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
8. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
9. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli.
10. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

33. Gerçek gider olarak indirilecek harcamaların tutarları nasıl hesaplanacaktır ?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderlerin toplam tutarı aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Giderler toplamı x ( istisna düşüldükten sonraki gayrisafi hasılat / gayrisafi hasılat)

Örneğin, 2009 yılında 12.000 TL kira geliri elde eden kişinin, bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki harcamalar toplamı 2.000 TL’dir.
Bu giderlerin ancak istisna düşüldükten sonra kalan gelire ( 12.000 – 2.600= 9.400) isabet eden kısmı, 2.000 x ( 9.400 / 12.000) = 1.566.67 TL indirilebilecektir.

34. Kısmen kiraya verilen bir gayrimenkulün kira gelirinden, gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i gider olarak indirilebilir mi?

Kısmen kiraya verilen bir gayrimenkulden elde edilen kira gelirinden, iktisap (satın alma) tarihinden itibaren (5) yıl süreyle, gayrimenkulün toplam iktisap bedelinin % 5’inin gider olarak indirilmesi mümkün değildir. %5’ lik indirimin, iktisap bedelinin tamamı üzerinden değil, kiraya verilen kısma isabet eden bedel üzerinden hesaplanması gerekmektedir.

35. Gayrimenkulün iktisap bedelinin %5’i olarak hesaplanan gider unsurunun, elde edilen kira gelirinden fazla olması halinde, aradaki fark, zarar olarak kabul edilecek midir ?

İktisap bedelinin %5’i olarak hesaplanan gider unsurunun, kira gelirinden fazla olması halinde, aradaki fark, GVK’nun 74 üncü maddesi hükmü uyarınca, gider fazlalığı sayılmayacak, bu şekilde ortaya çıkan zararlar da bir başka kaynaktan sağlanan gelirlere mahsup edilemeyecektir. Bu nedenle, gelirin beyanı sırasında, gayrisafi hasılattan, öncelikle, Kanunda yazılı diğer giderlerin indirilmesi gerekmektedir.

36. Kiralanan bir taşıt için sahibinin ödediği motorlu taşıtlar vergisi, safi iradın tesbiti sırasında gider, olarak indirilebilir mi ?

Kanunda, indirilebilecek giderler arasında, kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim ve harçlar da sayılmakla birlikte, Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu’nun 14 üncü maddesinde, kiralanan taşıtlar için ödenen motorlu taşıtlar vergisinin, bazı istisnaları dışında, safi iradın tespitinde gider olarak indirilemeyeceği hükme bağlanmıştır. Anılan maddede bu istisnalardan biri olarak, kanuna bağlı (II) sayılı Tarifede gösterilen taşıtlar belirtilmiştir. Bu tarifede, minibüs, otobüs, kamyon, kamyonet, çekici ve benzerleri yer almaktadır. Özetle, bu taşıtların kiralanması halinde, bunlar için ödenecek motorlu taşıtlar vergisi gider olarak indirilebilecektir. Bunlar dışındaki taşıtlar için ödenen vergilerin gider olarak indirilebilmesi ise mümkün bulunmamaktadır.

Diğer istisna ise, ticari amaçla kullanılan uçak ve helikopterler ile taşıt kiralama faaliyeti ile uğraşan işletmelerin bu amaçla kiraya verdikleri taşıtlardır. Bunlar için ödenen motorlu taşıtlar vergisi de, gider olarak indirilebilecektir.

37. Sahibi oldukları konutları başkalarına kiraya vererek, kiraladıkları bir başka konutta oturanların ödedikleri kira bedelleri, gider olarak indirilebilir mi ?

Sahibi oldukları konutları başkalarına kiraya vererek, kiraladıkları bir başka konutta oturanların ödedikleri kira bedelleri, elde ettikleri kira gelirinin beyanı sırasında gider olarak indirilebilmektedir. Ancak, madde metninde de belirtildiği gibi, indirim konusu yapılabilecek olan şey, oturulan konut için ödenen kira bedelidir. Sahibi olduğu konutlardan birini kiraya veren kişinin kiraladığı işyeri için ödediği kirayı indirebilmesi hiç bir şekilde mümkün değildir.

38. Sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin ödedikleri kira bedeli ile tahsil ettikleri kira bedeli arasındaki fark, zarar olarak kabul edilecek midir ?

GVK’nun, ‘’ giderler ‘’ başlığını taşıyan 74 üncü maddesinde, indirilebilecek giderler olarak sayılanlardan biri de, sahibi oldukları konutu kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konutların kira bedelleridir. Ancak, Kanun koyucu, ilgili bent metninde, bu şekilde indirim konusu yapılan kira bedelinin indirilemeyen kısmının gider fazlalığı sayılmayacağını hükme bağlamıştır. Dolayısıyla, bu şekilde ortaya çıkan gider fazlalıkları, zarar olarak kabul edilmeyecektir.
Bu sebeple, söz konusu indirimin, Kanunda sayılan diğer giderler indirildikten sonra yapılması gerekmektedir.

39. İndirilebilecek giderlerden biri olan amortisman, binaların hangi değeri üzerinden hesaplanmalıdır ?

Kiraya verilen binalardan elde edilen iradın safi tutarının tespiti sırasında indirim konusu yapılan giderlerden biri olan amortismanlar,

· Biliniyorsa, maliyet bedeli üzerinden,
· Bilinmiyorsa, bina ve araziler için emlak vergisi değeri, diğer mallar için emsal değeri üzerinden, hesaplanmalıdır.

40. Kiralamaya konu olan boş arazi ve arsalarla, tapu siciline tescil edilen haklarda amortisman uygulaması nasıl yapılacaktır ?

Kiralamaya konu olan boş arazi ve arsalar, amortismana tabi değildir. Dolayısıyla, bunlarla ilgili amortisman giderinin, bunlardan elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkün değildir.

Öte yandan, tapuya tescil edilen haklarda, amortisman, bu hakların tapuya kayıt sırasında bildirilen değerleri üzerinden hesaplanacaktır.

41. İndirim konusu yapılabilecek olan, onarım giderinden kastedilen nedir ?

Safi iradın tespitinde indirimine izin verilen onarım gideri, gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette, tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için yapılan giderler dışındaki giderlerdir.
Kalorifer veya elektrik tesisatının onarılması, boya-badana vb. için yapılan harcamalar, bu kapsamda değerlendirilebilir.

42. Oturulan konut için ödenen kira bedeli, sahip olunan işyerinin kiraya verilmesinden sağlanan kira gelirinden indirilebilir mi?

Kanunda, oturulan konut için ödenen kira bedelinin, ancak, sahip olunan konutun kiraya verilmesinden sağlanan kira gelirinden indirilebileceği hükme bağlandığından, bu mümkün değildir.

43. Yaz mevsiminde kiralanan yazlıklar için ödenen kiralar, gayrisafi hasılatın tesbiti sırasında indirilebilir mi ?

Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, sahibi bulunulan konuttan elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, burada yerleşmek maksadıyla oturuyor olmak gerekmektedir. Konut kavramı, bir kişinin devamlı yerleşmek amacıyla oturduğu yer anlamındadır. Bir başka ifade ile, ikametgahıdır. Bu nedenle, sahip oldukları konutu kiraya verenlerin, geçici olarak kiraladıkları yazlıklar için ödedikleri kira bedellerini gider olarak indirebilmeleri mümkün bulunmamaktadır.

44. Kira Gelirlerinde İstisna Tutarı ve Beyan Sınırı Ne Kadardır?

Mesken kira gelirleri için istisna tutarı 2009 yılı gelirleri için 2.600 TL dir.(2009 yılı gelirleri için Tevkif suretiyle vergilendirilenler için beyan sınırı 2010 yılı geliri için 22.000 TL dir. Bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı GVK’nun 86/1-d bendinde belirtilen 2009 yılı gelirleri için 1.090,00 TL tutarını aşanlar beyanname vereceklerdir.

45. Basit Usul mükellefi olup aynı zamanda kira geliri elde edenler, ticari kazancı ile kira gelirlerini ne zaman beyan edecekler ve kira gelirinin tespitinde istisna uygulamasından yararlanabilecekler mi?

Basit usul ticari kazancın yanında kira gelirinin bulunması halinde . her ikisinin de beyanı Mart ayındaki gelir vergisi beyannamesi ile yapılacaktır. Ticari , zirai ve mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar, GMSİ istisnasından yararlanamazlar.

46. Kamu konutları ( Lojmanlar) için ödenen kira bedelleri, indirim konusu yapılabilir mi?

Oturulan lojman için ödenen kira bedeli, konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen kira gelirinden indirilebilir. Ancak, diğer giderler de olduğu gibi, bunun da belgelendirilmesi gerekmektedir.

47. Gayrimenkulün kısmen kiralanması durumunda, yapılan giderlerin tamamı indirilebilir mi ?

Böyle bir durumda, yapılan giderlerin ancak kiralanan kısma isabet eden tutarı, indirim konusu yapılabilir. Bu nedenle, kiralanan kısmın toplam gayrimenkul içindeki payı dikkate alınarak, yapılan giderlerin de, indirilebilir ve indirilemez giderler olarak ikiye ayrılması ve safi iradın tespitinde, sadece, indirilebilir giderlerin dikkate alınması gerekmektedir.

48. Kiracısı tarafından bir başkasına kiralanan bir gayrimenkul için ödenen kira bedeli, tahsil edilen kira bedelinden indirilebilir mi ?

Kiraladığı gayrimenkulü bir başkasına kiralayan kiracı da, elde ettiği kira gelirini, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmek zorundadır.
Böyle bir durumda, kiracının, tahsil ettiği kira bedelinden, aynı gayrimenkul için ödediği kira bedelini indirme hakkı bulunmaktadır.

49. “Emsal kira bedeli esası”nedir ?

Gelir Vergisi Kanunu ile vergileme sistemimize giren emsal kira bedeli esası uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi otokontrol müessesesidir. Uygulama, beyan edilecek gayrimenkul sermaye iratlarının, kiralanan bina veya arazinin özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle tespit edilmiş kira mevcut değilse, vergi değerinin % 5’i olarak tanımlanan bir sınırdan daha düşük olamayacağı esasına dayanmaktadır. Kısaca, 2009 yılı emlak vergisine esas değeri 200.000 TL olan bir gayrimenkulün kiraya verilmiş olması halinde, bu gayrimenkulle ilgili olarak, anılan yıl için beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının gayrisafi tutarının, 200.000 x % 5 = 10.000 YTL’den daha düşük olmaması gerekmektedir.

Kiralamaya konu edilen diğer mal ve hakların emsal kira bedeli ise, bu mal ve hakların maliyet bedelinin yada bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi ile ilgili hükümlerine göre tesbit edilmiş değerlerinin % 10’udur.

50. Emsal kira bedeli esası, nasıl uygulanmaktadır ?

Maliye Bakanlığının, emsal kira bedeli esası uygulaması ile ilgili görüşlerinde zaman içinde değişiklikler olmuştur.
Bakanlığın, emsal kira bedeli esasının uygulanmasına ilişkin son görüşlerini yansıtan hukuki metin olan 5.1.1999 tarih ve 1999/1 sayılı İç Genelgesinde, elde edilen gerçek kira gelirinin, kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu gibi belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat edilebildiği durumlarda, ayrıca, emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmayacağı açıklanmıştır. Genelgeye göre, uygulama, sadece, kira bedelinin bilinmediği yada muvazaalı olduğu durumlarda yapılacaktır.

51. Emsal Kira Bedeli Esası uygulamasının istisnaları nelerdir ?

GVK’ da, emsal kira bedeli uygulamasının istisnaları (4) başlık altında sayılmıştır.
· Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
· Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır),
· Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeleri,
· Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Bu durumlarda, emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır.

52. Kira geliri elde edenlerin gayrimenkul sermaye iradından dolayı vereceği gelir vergisi beyannamesinde, ödemiş oldukları SGK primlerini indirim konusu yapabilir mi?

Gelir Vergisi Kanunu`nun 89. maddesinde, mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden yapabilecekleri indirimler düzenlenmiştir. 89. Maddenin birinci bendinde, gelir vergisi mükelleflerince sigorta şirketlerine ödenen şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemi katkı paylarının beyan edilen gelirden indirilebileceği belirtilmiştir. Bu anlamda gayrimenkul sermaye iradı mükellefleri, kendisi, eşi ve küçük çocukları için gelirin elde edildiği yılda bireysel emeklilik sistemine ve sigorta şirketlerine ödedikleri prim ve katkı paylarını madde metnindeki nispetler ve hadler dahilinde beyan ettikleri kira gelirinden indirim konusu yapabileceklerdir. Ancak SSK ve Bağ-Kur`a ödenen primler, bu hususta bir düzenleme olmadığından dolayı indirime konu edilememektedir. Bu sebepten elde etmiş olduğunuz kira gelirleri dolayısıyla verecek olduğunuz yıllık gelir vergisi beyannamesinde, SSK`ya ödemiş olduğunuz primleri indirim konusu yapmanız mümkün bulunmamaktadır.

53. Kira gelirinde istisna tutarı ne kadardır ?

GVK’da, sadece, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılatın belli bir tutarı, gelir vergisinden istisna edilmektedir. Bu tutar, her yıl yeniden belirlenmektedir. 2009 yılında, mesken olarak kiraya verilen binalardan elde edilen kira gelirlerinin 2.600 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için, istisna uygulaması söz konusu değildir.

54. İstisna tutarının altında kalan gelirler beyana tabi midir ?

GVK’nun 86 ncı maddesinde (1/f), kazançları, belirlenmiş istisna tutarlarının altında kalanların (beyana tabi başka bir geliri bulunmaması koşuluyla), beyanname vermemeleri hükme bağlanmıştır. Bu nedenle, sahibi oldukları meskenlerden 2009 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 2.600 TL’yi aşmayanlar, 1-25 Mart 2009 tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyeceklerdir.

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda, 2009 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira geliri payı tutarının 2.600 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğacaktır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, 2009 yılında elde edilmiş kira gelirinden her bir ortağın payına düşen payın 2.600 TL’lik sınırın altında kaldığı durumlarda, ortaklardan hiç biri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu bulunmamaktadır.

55. Belirlenen istisnadan, kira gelirini elde eden herkes yararlanabilir mi ?

Kira geliri için belirlenen istisnadan, beyan etmek zorunda olduğu ticari, zirai veya mesleki kazancı bulunmayan ve gayrimenkulünü konut olarak kiraya veren tüm gerçek kişiler yararlanabilir.
Ayrıca, Kanun koyucu, istisna tutarının üzerinde kira geliri elde ettikleri halde bu gelirlerini beyan etmeyenler ile eksik beyan edenlerin, istisnadan yararlanmalarını engellemiştir.

56. Birden fazla sayıda konutunu kiraya verenler, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanabilirler mi?

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarı uygulanabilmektedir. Dolayısıyla, kira gelirlerinin elde edildiği gayrimenkul sayısının birden fazla olması, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılmasını sağlamamaktadır. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm gayrimenkullerden elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

57. Kira geliri elde edilen konutun birden fazla kişiye ait olması halinde, istisna uygulaması nasıl yapılacaktır ?

Kira geliri elde edilen konutun birden fazla kişiye ait olması durumunda ( bunların karı-koca olmaları durumu değiştirmez), konuta sahip olan ve elde ettiği kira geliri için beyanname vermek zorunda olan (yani, 2009 yılında elde edilen kira gelirinden hissesine düşen tutar 2.600 TL’yi aşan) her kişi, belirlenen istisna tutarından ayrı ayrı yararlanabilecektir.

58. Yıl içinde konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkul için, o yıl istisna tutarından tam olarak yararlanılabilir mi ?

Kiralama, yılın başında yada içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira geliri toplamı, o yıl için belirlenen istisna tutarını aşıyorsa beyan edilecek ve beyan edilen tutardan da istisna tutarının tamamı indirilebilecektir. Örneğin, Ağustos/2009 ayında konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulden, bu yıl içinde (5 aylık sürede), 6.000 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibi, bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan edecek ve bu tutardan, kira gelirinden, yılın, sadece (5) aylık dönemde elde edilmiş olmasına rağmen, 2.600 TL’lik istisna tutarının tamamını indirebilecektir.

59. Kira geliri ne zaman beyan edilecektir ?

elir Vergisi Kanunu’nun 92 nci maddesi hükmüne göre, gerçek kişiler, elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradını (kira gelirini), varsa diğer gelirleri ile birlikte, geliri elde ettikleri yılı izleyen yılın Mart ayının 1-25 inci günleri arasında (2009 yılında elde edilen kira gelirleri için 1-25 Mart 2010 tarihleri arasında) yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmek ve beyanname üzerinden hesaplanacak gelir vergisinin ilk taksidini de aynı ayın sonuna kadar ödemek zorundadırlar.

60. Eşlerin, ayrı ayrı yada ortaklaşa sahip oldukları ve kiraya verdikleri gayrimenkullerden sağladıkları gelirler nasıl beyan edilecektir ?

Gelir Vergisi Kanunu’nda 4369 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonucu, aile reisi beyanı esası yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle, eşler,ayrı ayrı yada ortaklaşa sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri kira gelirlerini, aranan koşulları taşıması halinde, yukarıda belirtilen usul ve esaslar dahilinde, ayrı ayrı verecekleri beyannamelerle beyan edeceklerdir. Şüphesiz ki, bu beyanlar sırasında, istisna ve beyan sınırlarının aşılıp aşılmadığı ayrı ayrı dikkate alınacaktır.

61. Kira geliri, nereye beyan edilecektir ?

Gayrimenkul sermaye iradı, iradı elde edenin başkaca beyana tabi bir geliri yoksa, ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine, başkaca beyana tabi bir geliri bulunması halinde ise, bu gelirin beyan edildiği vergi dairesine, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecektir.

62. Beyannamenin posta ile gönderilmesi mümkün müdür ?

Gayrimenkul sermaye iradına ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesinin posta ile gönderilmesi mümkündür. Beyannamenin taahhütlü posta ile gönderilmesi halinde, beyanname verme tarihi olarak, beyannamenin postaya verildiği tarih kabul edilmektedir. Beyannamenin adi posta ile gönderilmesi halinde ise, beyannamenin vergi dairesi kayıtlarına alındığı tarih, beyannamenin verilme tarihi olarak kabul edilmektedir.
Postadaki gecikmelerden kaynaklanacak sorunlarla karşılaşmamak için, yıllık gelir vergisi beyannamelerinin posta ile gönderilmesi sırasında taahhütlü posta usulünün tercih edilmesinde yarar bulunmaktadır.

63 Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, ne zaman ve kaç taksitte ödenecektir?

2009 yılında elde edilen kira gelirleri ile ilgili olarak verilen yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinden hesaplanan gelir vergisi , biri beyannamenin verildiği ay sonuna kadar ( Mart 2010 ayı sonuna kadar) , diğeri de 2010 yılının Temmuz ayı sonuna kadar olmak üzere, iki eşit taksitte ödenecektir.

64. Beyanname üzerinden hesaplanan verginin taksitlerinden birinin veya tamamının zamanında ödenmemesinin sonuçları nelerdir ?

VUK’ nun 111 inci maddesinde, vergilerin, özel kanunlarında gösterilen zamanlarda ödeneceği hükme bağlanmıştır. Taksitlerden birinin veya tamamının zamanında ödenmemesi durumunda, alacaklı vergi dairesi, mükellefe bir ödeme emri göndererek 7 gün süre içinde borcunu ödemesini isteyecektir. Bu süre içinde, borcun, mükellef tarafından rızaen ödenmemesi halinde, vergi dairesi, 6183 sayılı Kanunun kendisine verdiği cebren tahsil yetkisini kullanarak alacağını tahsil edecektir.
Vergi alacağının, normal ödeme zamanı geçtikten sonra tahsil edildiği durumlarda, 6183 sayılı Kanun hükümleri gereğince, aylık % 1,95 oranında gecikme zammı ayrıca tahsil edilmektedir.

65. Gayrimenkulün kiraya verilmesinden kaynaklanan bir zararın söz konusu olması halinde, bunun diğer kaynaklardan doğan karlara mahsubu mümkün müdür ?

Gayrimenkul sermaye iradında, gider fazlalığından doğan zararların, diğer kaynaklardan elde edilen karlara mahsubu mümkündür. Ancak, bu konuda iki istisna, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün değerinin % 5’i olarak hesaplanan giderden kaynaklanan gider fazlalığı ile sahibi olduğu konutu kiraya verenlerin kiraladıkları konutlar için ödedikleri kira bedellerinden kaynaklanan gider fazlalığıdır. Kanunda, bu gider fazlalıklarının, GVK’nun 88 inci maddesi hükmü çerçevesinde zarar olarak kabul edilmeyecekleri ve diğer kaynaklardan elde edilen karlara mahsup edilemeyecekleri hükme bağlanmıştır. Mahsup konusunda, bunun dışında bir sınırlama bulunmamaktadır.

66. Basit usulde vergilendirilen bir mükellefe işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir mi ?

Basit usulde vergilendirilen bir gelir vergisi mükellefine işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden GVK’nun 94 üncü maddesi hükmü gereğince gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmemektedir.

67. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kira gelirlerinin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanında dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir ?

Beyana tabi geliri, sadece, işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulden sağladığı kira gelirinden ibaret bulunan kişilerin, bu gelir üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmış olması koşuluyla, 2009 yılında bu şekilde elde ettikleri kira gelirlerinin gayrisafi tutarının 22.000 TL’yi aşmaması halinde, beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır. Gayrisafi kira gelirinin belirtilen bu tutarı aşması halinde ise, gelirin tamamı, 1-25 Mart 2010 tarihleri arasında, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek ve beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden, daha önce, yıl içinde, tevkif suretiyle ödenmiş bulunan vergiler, mahsup edilecektir. Beyan zorunluluğunun doğmadığı bir durumda, yıl içinde tevkif suretiyle ödenmiş bulunan vergiler de, nihai vergi niteliğini kazanacaktır.

68. Üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmamış işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak hangi işlemler yapılacaktır ?

GVK’ nun 94 üncü maddesinde, işyeri kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılması hükme bağlanmıştır. Kanunda, bu yükümlülük, kira ödemesini yapanlara (kiracılara) aittir. Dolayısıyla, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesinin vergi mevzuatı bakımından sonuçlarına, vergi sorumlusu olarak ta adlandırılan, kiracı katlanacaktır. Yapılması gereken tevkifatın yapılmamasının sorumlusu da, vergi hukuku bakımından, kiracıdır ve sebep olduğu vergi kaybı dolayısıyla hakkında, vergi kanunlarının gerektirdiği işlemler yapılacak ve kayba uğrattığı vergi kendisinden tahsil edilecektir.

Bu nedenle, üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmamış işyeri kira gelirini elde edenler bakımından, bu gelirin beyan sınırını aşıp aşmadığına bakıp beyan edilip edilip edilmeyeceğine karar verme dışında yapılacak bir işlem bulunmamaktadır. Böyle bir durumda, yapılması gereken ve fakat yapılmayan tevkifatın mahsubu imkanı da olmayacaktır.

69. 2009 yılında elde edilen ve gayrisafi tutarı 22.000 TL’yi aşan işyeri kira gelirlerinin beyan edilecek kısmı nasıl hesaplanacaktır ?

2009 yılında işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirinin gayrisafi tutarının 22.000 TL’yi aşması halinde, bu gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanı gerekmektedir. Beyan edilecek tutar, gelirin 22.000 TL’yi aşan kısmı değil, tamamı olacaktır.

70.Sahibi olduğu işyerinden ve konuttan, 2009 yılında ayrı ayrı kira geliri elde eden bir kişinin bu gelirlerini beyan etmesi hangi koşullara bağlı olacaktır ?

Böyle bir durumda,
· Kişinin, sahibi olduğu konuttan elde ettiği kira gelirinin gayrisafi tutarı 2.600 TL’den fazla ise bu gelirin tamamının, 1-25 Mart 2010 tarihleri arasında verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.
· Kişinin, işyerinden elde ettiği ve üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmış kira gelirinin gayrisafi tutarı, 22.000 TL’den fazla ise bu gelirin tamamının 1-25 Mart 2010 tarihleri arasında verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyanı gerekmektedir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden, yıl içinde tevkif suretiyle ödenen gelir vergisi mahsup edilerek, ödenmesi gereken gelir vergisine ulaşılacaktır.
· Hem konuttan hem de işyerinden sağlanan kira gelirlerinin bulunması durumunda, 2.600 TL’yi aşan konut kira geliri için beyanname verilecektir. 2.600 TL’lik istisna tutarı aşan konut kira geliri ile brüt işyeri kira gelirinin toplamı, 22.000 TL’lik beyan sınırını aşıyorsa, bu beyannameye işyeri kira geliri de dahil edilecektir.
· Konuttan elde edilen kira gelirinin 2.600 TL’den az olması durumunda ise bu kez sadece işyerinden elde edilen brüt kira geliri 22.000 TL ile karşılaştırılacaktır. Bu tutardan daha az bir gelir elde edilmesi durumunda işyeri kira geliri de beyan edilmeyecektir.

71. Kira geliri ile ilgili beyannamenin doldurulması sırasında dikkat edilecek hususlar nelerdir ?

a. Beyanname bir örnek olarak doldurulmalıdır,
b. Doldurma sırasında, siyah yada mavi tükenmez kalem kullanılmalıdır,
c. Beyannamenin her iki örneği de imzalanmalıdır,
d. Beyanname üzerinde silinti ve kazıntı bulunmamalıdır,
e. Doldurulan beyanname, katlanmamalı ve buruşturulmamalıdır,
f. Mükellefle ilgili bilgiler beyannameye doğru aktarılmalıdır,

Beyanname ile ilgili olarak ödenmesi gereken Damga Vergisi vergi dairesince düzenlenecek tahakkuk fişi üzerinde gösterilecektir.
Öte yandan, beyana tabi geliri sadece kira gelirlerinden ibaret olan mükelleflerin, bağlı bulundukları vergi dairelerinden kullanıcı kodu, parola ve şifre almak suretiyle beyannamelerinin elektronik ortamda göndermeleri de mümkün bulunmaktadır. Buna ilişkin açıklamalar, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın http://www.gib.gov.tr adresindeki web sitesinde ( e-beyanname sayfası) yapılmıştır.

Bu açıklamalar doğrultusunda, mükelleflerin e-beyannamesini hazırlamak, görüntülemek ve yazıcıdan çıktı almak için sayfada bulunan programları bilgisayarlarına indirip kurmaları gerekmektedir. Söz konusu programların kurulmasına, Gayrimenkul Sermaye İradı beyannamesi hazırlamaya ve göndermeye yönelik kılavuzlar da aynı sayfada mükelleflerin kullanımına sunulmuştur.

72. Dar mükellef gerçek kişilerce elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesi nasıl yapılmaktadır ?

Dar mükellef gerçek kişilere ait gayrimenkullerin işyeri olarak kiralanması karşılığında yapılan ödemeler, üzerinden stopaj yapılmış olması ve başkaca beyana tabi bir gelirin bulunmaması koşuluyla, GVK’nun 86 ncı maddesi hükmü uyarınca, tutarı ne olursa olsun, beyana tabi değildir.
Bu kişilerin sahibi oldukları konutlardan elde ettikleri kira gelirleri de, istisna tutarını aşmadığı sürece beyana tabi bulunmamaktadır.

73. Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de bulunan gayrimenkullerinden elde ettikleri kira gelirleri için özel bir uygulama var mıdır?

Yurtdışında çalışan Türk vatandaşları, vergi uygulamaları bakımından dar mükellef olarak kabul edilmektedirler. Bu kişiler, Türkiye’de bulunan gayrimenkullerini işyeri olarak kiraya vermeleri dolayısıyla elde ettikleri ve üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmış kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun beyan etmeyeceklerdir.

Yine aynı kişilerin, konut olarak kiraya verdikleri gayrimenkullerden sağladıkları kira gelirleri toplamının 2.600 TL’den daha az olması halinde de beyanname vermeleri söz konusu değildir.

74. Kira geliri ile ilgili olarak verilen beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, nerelere ödenebilir ?

Kira geliri ile ilgili yıllık beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, bağlı bulunulan vergi dairesine ( beyannamenin verildiği vergi dairesine ) veya herhangi bir vergi dairesine yada vergi tahsil etme konusunda yetkilendirilmiş bankalara ödenebilir.

75. İstisna tutarının üzerinde olduğu halde, kira gelirinin mükellefi tarafından beyan edilmemesinin sonuçları nelerdir ?

İstisna tutarının üzerinde olduğu halde beyan edilmeyen kira gelirleri için, iki kat usulsüzlük cezası kesilir ve dönem vergi matrahının tesbiti için, konu, Takdir Komisyonuna gönderilir. Bu komisyonca belirlenecek matrah üzerinden vergi tarh edilir ve ödemede gecikilen süreler için gecikme faizi hesaplanır, ayrıca vergi cezası kesilir.

76. Gelirini noksan beyan eden ve bu sebeple hakkında işlem yapılan mükelleflerin müracaat yolları nelerdir ?

Kira gelirini noksan beyan etmiş olması sebebiyle hakkında cezalı tarhiyat yapılan mükelleflerin yapabilecekleri üç grupta toplanabilir.

a. Ortaya çıkan ilave vergi ve cezanın ödenmesi ( ödeme, ihbarnamenin tebliğinden itibaren 1 ay içinde yapılmalıdır),
b. Uzlaşma talep edilmesi (başvuru süresi, vergi ve ceza ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 30 gündür),
c. Yargıya başvurulması ( başvuru süresi, vergi ve ceza ihbarnamesinin tebliği tarihinden itibaren 30 gündür).

77. Kira gelirinin beyanı amacıyla verilen yıllık gelir vergisi beyannamesinde, giderler toplamının gelirden fazla olmasının sonuçları nelerdir ?

Böyle bir durumda, zarar ortaya çıkacaktır. GVK’nun 88 inci maddesi hükmü ile, gelir kaynaklarından birinden ortaya çıkan zararların, diğer kaynaklardan elde edilen kazanç ve iratlara mahsup edilebilmesi mümkün kılınmıştır. Mükellef, ortaya çıkan zararını, varsa, diğer gelir kaynaklarından elde ettiği kazanç ve iratlardan mahsup edebileceği gibi, ertesi yıl beyan edeceği gelirden de indirebilecektir. Bu şekilde ortaya çıkan zararların, (5) yıl süreyle beyanname üzerinde mahsubu imkanı bulunmaktadır.
Ancak, gayrimenkulün iktisap tarihinden başlayarak beş yıl süreyle indirim konusu yapılan ve gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5 ‘i olarak hesaplanan giderler ile sahibi bulundukları konutu kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut için ödedikleri kira bedelinden kaynaklanan fazlalıklar, gider fazlalığı kabul edilmeyecek ve zarar olarak diğer gelir kaynaklarından sağlanan gelirlerden mahsup edilemeyecektir.


78-DAR MÜKELLEFLER HANGİ DURUMDA SADECE KİRA GELİRİNE İLİŞKİN YILLIK GELİR VERGİSİ BEYANNAMESİ VERECEKLER?

Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler (çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla bir süredir yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları bu kişilere dahildir ) Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellefiyet esasında vergilendirilirler.
Bu kapsamda vergilendirilen mükelleflerden, Türkiye’de elde ettiği beyana tabi geliri, sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlardan;

¨ Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri istisna tutarını [2009 yılı için 2.600 Yeni Türk Lirasını] aşanlar,
¨ Bir takvim yılı içinde elde ettiği, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları,

Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler,

sadece kira geliri beyannamesi vereceklerdir.

Bu kapsamda vergilendirilen mükelleflerden, Türkiye’de tevkif (vergi kesintisi) suretiyle vergilendirilmiş olan kira geliri elde eden mükellefler, tevkif edilmiş kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyecekler ve diğer gelirleri dolayısıyla beyanname vermeleri halinde de bu gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir.

Kaynak : Konya Vergi Dairesi Başkanlığı
Düzenleme : Yıldırım ERCAN

Muhasebe ve Mevzuat Grubu

Hüseyin Ust Mevzuat Forumu Facebook Sayfası

Kişisel Blog Sayfam
15-02-2010 12:39 AM
Web Sayfasını Ziyeret Edin Tüm Mesajlarını Bul Alıntı Yaparak Cevapla
« Önceki | Sonraki »
Cevapla 



Forum'a Git: