Hoşgeldin Misafir ! (GirişÜye Olun)

Ülkemizde Organize Sanayi Bölgelerinin Kuruluşu ve Bu Bölgelerde Uygulanan Taşınmaz T
Konuyu Açan Kişi: hust59®
Cevap Sayısı: 0
Görüntülenme Sayısı: 574

Cevapla 
 
Değerlendir:
  • 0 Oy - 0 Yüzde
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Ülkemizde Organize Sanayi Bölgelerinin Kuruluşu ve Bu Bölgelerde Uygulanan Taşınmaz T
Yazar Mesaj
hust59®
İmtiyaz Sahibi
*******
Mesajlar: 5,613
Tarih: Jul 2007
Üye no: 4
Nerden: İstanbul / Bolu
Rep Puanı: 26
Mesaj: #1
Ülkemizde Organize Sanayi Bölgelerinin Kuruluşu ve Bu Bölgelerde Uygulanan Taşınmaz T
Ülkemizde Organize Sanayi Bölgelerinin Kuruluşu ve Bu Bölgelerde Uygulanan Taşınmaz Teşvikleri-I
Başlıklı Makalenin yasal tüm hakları
YAzar: M. Akif UMAY (*) ' a ait olup
Yaklaşım / Ocak 2013 / Sayı: 241' de yayınlanmıştır


I- GİRİŞ

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, organize sanayi bölgelerini (OSB) sanayinin uygun görülen alanlarda yapılanmasını sağlamak, kentleşmeyi yönlendirmek, çevre sorunlarını önlemek, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak, imalat sanayi türlerinin belirli bir plan dâhilinde yerleştirilmeleri ve geliştirilmeleri amacıyla, sınırları tasdikli arazi parçalarının gerekli alt yapı hizmetleriyle ve ihtiyaca göre tayin edilecek sosyal tesisler ve teknoparklar ile donatılıp planlı bir şekilde ve belirli sistemler dâhilinde sanayi için tahsis edilmesiyle oluşturulan ve bu Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu hükümlerine göre işletilen mal ve hizmet üretim bölgeleri olarak tanımlamaktadır.

OSB, Organize Sanayi Bölgeleri Yer Seçimi Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenmektedir. Yer seçimi yapıldıktan sonra uygulanacak hükümler ise Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği ile düzenlenmiştir.

Fakat, bir alanın organize sanayi bölgesi olarak tespit edilmesi o alanda sanayi yatırımı yapmaya yeterli olmamaktadır. Bu alanın mülkiyetinin de OSB tüzel kişiliğine geçirilmesi gerekmektedir. Arazinin mülkiyetinin elde edilmesi ise oldukça maliyetlidir. Bunu düşünen kanun koyucu OSB kurulmasını teşvik etmek amacıyla, yer seçimi yapılan alanın Hazine’ye ya da diğer kamu idarelerine ait olması durumunda, bu arazi ve arsaların OSB tüzel kişiliğine bedelsiz devredilmesini veya harca esas değer üzerinden satışını hüküm altına almıştır. 4562 sayılı Kanun’un 4. maddesi, organize sanayi bölgelerinde yer alan Hazine taşınmazları ile diğer kamu idarelerine ait taşınmazların yatırımcılara tahsisi düzenlenmektedir. Madde hükmüne göre “yer seçiminin Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerden yapılması halinde, bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29.01.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanun’un 2. maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilebilir, diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yer alan harca esas değerleri, üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere pazarlık usulüyle OSB’lere satılabilir.”

Ayrıca 4562 sayılı Kanun’un geçici 9. maddesi OSB içerisinde bulunan alanların yatırımcılara bedelsiz devrini öngörmektedir.

Bu çalışmada OSB olarak yer seçimi yapılan arazinin Hazine’ye veya diğer kamu idarelerine ait olması durumunda bunların OSB tüzel kişiliğine bedelsiz olarak devredilmesi veya harca esas değer üzerinden satışı açıklanacaktır.

II- ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNİN KURULMASI
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesinde “Yer seçimi talebi, OSB kurmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler tarafından hazırlanan OSB Bilgilendirme Raporu ile OSB Yer Seçimi Yönetmeliği gereğince yapılacak işlemler Valilik uygun görüşü ile birlikte Bakanlığa sunulur. Yeni bir OSB yer seçimi talebinin değerlendirmeye alınabilmesi için, il genelindeki ihtisas OSB’ler hariç, diğer OSB’lerde bulunan toplam sanayi parsellerinin en az % 75’inde üretim veya inşaata başlanmış olması gerekmektedir. Ayrıca aynı sektör grubunu içeren ihtisas OSB’lerde de yukarıdaki oran aranır. Ancak, Özel OSB’ler ile Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansının yatırımcı temin ettiği projelerde bu oran aranmaz. İlave alan yer seçimi talebinin değerlendirmeye alınabilmesi için, ilave alan talebinde bulunan OSB’de toplam sanayi parsellerinin en az % 90’ında üretim veya inşaata başlanmış olması gerekmektedir. Yer seçiminin sonuçlandırılmasına kadar olan faaliyet, OSB kuruluşuna katılacak kurum ve kuruluşlar tarafından Valilik kanalıyla yürütülür.” hükmü yer almaktadır. Aynı Yönetmeliğin 8. maddesine göre OSB; kurulması öngörülen yerde varsa sanayi odası, yoksa ticaret ve sanayi odası, o da yoksa ticaret odasından en az biri ile talepleri halinde il özel idaresi veya OSB’nin içinde bulunacağı il, ilçe veya belde belediyesinin, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesinin ve ihtisas OSB’lerde konuyla ilgili mesleki kuruluş ve teşekküllerin temsilcilerince imzalı ve Valinin olumlu görüşünü muhtevi kuruluş protokolünün Bakanlıkça onaylanması ve sicile kaydı ile tüzel kişilik kazanır. Özel OSB’lerin, tüzel kişilik kazanabilmesi için ise OSB’yi kuran gerçek veya tüzel kişiler adına taşınmazın kayıtlı olduğunu gösterir tapunun ibrazı ile tapusu ibraz edilen taşınmazın, OSB Yer Seçimi Yönetmeliğine uygun olduğunun ve OSB sınırının Bakanlıkça onaylanması şartları aranır. Bu kısa bilgilerden sonra organize sanayi bölgelerinin kuruluş aşamalarını aşağıdaki şekilde açıklayabiliriz.

A- İLK BAŞVURU

Organize sanayi bölgesi kurulabilmesinin ilk aşaması, yer seçim talebinin ve OSB bilgilendirme raporunun hazırlanarak valilik uygun görüşü ile birlikte Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına gönderilmesidir. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre OSB kurmak isteyen gerçek ve tüzel kişilerin;

a) Yer seçim talebi veya OSB kurmak isteyen gerçek ve tüzel kişilerce yer seçimi talebinde önerilen alanları,

b) OSB Ön Araştırma ve Bilgilendirme Raporu (OSB kurulmak istenilen yerleşim birimi hakkındaki genel bilgileri ve OSB kurulmasına ilişkin gerekçeleri belirten ve içeriği Bakanlıkça belirlenen raporu),

c) Valilik uygun görüşü

ile Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına başvurmaları gerekir.

Bu başvuruda OSB olarak seçilmesi planlanan arazi ve arsaların bildirilmesi zorunlu değildir. Ancak bu yönde bir bildirim yapılmış ise il özel idaresi ile taşınmazın belediye sınırları veya mücavir alan sınırları içerisinde olması halinde ilgili belediyenin olumlu görüşünün alınması gerekmektedir.

Ayrıca OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre yeni bir OSB yer seçimi talebinin değerlendirmeye alınabilmesi için, il genelindeki ihtisas OSB’ler hariç, diğer OSB’lerde bulunan toplam sanayi parsellerinin en az % 75’inde üretim veya inşaata başlanmış olması gerekmektedir. Ayrıca aynı sektör grubunu içeren ihtisas OSB’lerde de yukarıdaki oran aranır. Ancak, Özel OSB’ler ile Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansının yatırımcı temin ettiği projelerde bu oran aranmaz. İlave alan yer seçimi talebinin değerlendirmeye alınabilmesi için ise, ilave alan talebinde bulunan OSB’de toplam sanayi parsellerinin en az % 90’ında üretim veya inşaata başlanmış olması gerekmektedir.

B- BİLİM, SANAYİ VE TEKNOLOJİ BAKANLIĞI ÖN ONAYI

İlk başvuru Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından değerlendirilir. Uygun görülmesi halinde yer seçimi çalışmalarına başlanılır.

C- ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ YER SEÇİMİN YAPILMASI

1- Başvuru
OSB kurmak isteyen gerçek ve tüzel kişilerce OSB bilgilendirme raporunun hazırlanarak Valilik uygun görüşü ile birlikte yer seçimi talebinin Bakanlığa intikalini müteakip Bakanlık tarafından yapılacak değerlendirmeden sonra yer seçimi çalışmaları başlatılır.

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının uygun görüşü üzerine yer seçim çalışmaları başlar.

2- Etüt Çalışmalarının Yapılması
Etüt raporu, OSB yer seçimi öncesinde Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan veya hazırlattırılan yer seçimi etüdü raporunu ifade etmektedir.

Organize sanayi bölgelerinin yer seçimi esaslarını düzenlemek amacıyla çıkarılan OSB Yer Seçimi Yönetmeliği’nin(1) 6. maddesine göre etüdü yapılacak OSB hakkında ihtiyaç duyulan bilgi, belge ve haritalar, Bakanlığın başvurusu üzerine ilgili kamu ve/veya özel kurum ve kuruluşların merkez ve/veya yerel teşkilatlarından temin edilir.

Etüdün hazırlanması sırasında ihtiyaç duyulacak haritaların temini, harita çoğaltılması, fotoğraf ve video çekimi ve çoğaltılması, araç-gereç temini gibi masraflar, OSB kuruluşuna katılacak kurum ve kuruluşlar, özel OSB’lerde ise özel hukuk tüzel kişileri veya gerçek kişiler tarafından karşılanır.

OSB Yer Seçimi Yönetmeliği’ne göre etüt raporu, aşağıda belirtilen bölümlerden oluşur.

a- Giriş

Yer seçimi talep yazısı içeriği ile etüdü hazırlanan il/ilçenin coğrafi, sosyal, ekonomik ve jeolojik yapısı hakkında bilgileri içerir.

b- Eşik Analizleri

Eşik analizi kavramı, OSB kurulabilecek alan ya da alternatif alanların belirlenmesi amacıyla, 1/100.000 ve/veya 1/25.000 ölçekli topoğrafik haritalar üzerinde kurum ve kuruluşların mevcut ve muhtemel planlamalarına ilişkin bilgilerin üst üste çakıştırılması sonucu elde edilen analizi ifade etmektedir. OSB Yer Seçimi Yönetmeliği’ne göre, Yönetmeliğin ekinde belirtilen kurum ve kuruluşların (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı -Strateji Geliştirme Başkanlığı, Sağlık Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı-Strateji Geliştirme Başkanlığı, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı, Orman ve Su İşleri Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı, İl Özel İdaresi, incelenen alanın Belediye sınırları içerisinde olması halinde ilgili belediye)(2) merkez, bağlı, ilgili ve taşra teşkilatlarının tasarrufu altındaki alanlar ile plan, proje ve yatırımları 1/100.000 ve/veya 1/25.000 ölçekli topoğrafik haritalar üzerine işlenerek eşik analizi haritası oluşturulur. Bu haritalar ilgili valilik, kaymakamlık, belediye ya da diğer kurum ve kuruluşlardan temin edilir.

c- Alternatif Alanların Belirlenmesi ve Sınırlarının İşlenmesi

1/100.000 ve/veya 1/25.000 ölçekli eşik analizi haritasında, hiçbir kurum ve kuruluşun yatırım ve proje alanına girmeyen, eğimi ve jeolojik açıdan yapılaşmaya elverişli olan, varsa çevre düzeni planı, nazım imar planı kararlarına uygun olan alanlar, Bakanlık tarafından gerekli görülen tüm incelemeler sonucunda OSB kurulabilecek alan ya da alternatif alanlar olarak belirlenir. Belirlenen alternatif alan sınırları 1/100.000 ve/veya 1/25.000 ölçekli eşik analizi haritasına ve ilgili kadastro müdürlüğünden temin edilen 1/5.000 ölçekli kadastral pafta suretine işlenir. Öneri alanlar hakkında bu madde hükümleri uygulanır.

ç- Alternatif Alanların Özellikleri

Alternatif alanların özellikleri;

a) Mevkii,

b) Şehir merkezine uzaklığı ve hangi yönde kaldığı,

c) Çevresinde bulunan diğer yerleşim merkezlerinin neler olduğu, uzaklıkları ve hangi yönde kaldığı,

ç) Büyüklüğü,

d) Karayolu, havaalanı, liman ve demiryolu bağlantısı, uzaklığı,

e) Mülkiyet durumu,

f) Kadastro durumu,

g) Belediye ya da mücavir alan sınırları içinde olup olmadığı,

ğ) Varsa çevre düzeni planına göre durumu,

h) Mevcut arazi kullanım durumu,

ı) Çevresindeki alanların mevcut ve planlama durumu,

i) Eğimi ve yönü,

j) Bulunduğu deprem kuşağı,

k) Su ihtiyacının nereden sağlanabileceği,

l) Enerji ihtiyacının nereden sağlanabileceği,

m) Atıksu ve yağmur suyu deşarj ortamı,

n) Hakim rüzgar yönü,

o) Gelişme ve genişleme olanağının bulunup bulunmadığı,

ö) Çevresinde konut ve yan sanayi yerleşimine imkan olup olmadığı,

p) Varsa özel çevre koruma bölgeleri, sit alanları, milli parklar, sulak alanlar doğal anıtlar gibi koruma alanları ile uluslararası sözleşmeler gereği korunması gereken alanlara göre konumu,

r) Drenaj durumu,

s) Taşkına maruz kalma durumu,

ş) Önceden belirlenmiş bir jeolojik probleminin olup olmadığı,

t) Varsa yeraltı ve yüzeysel içme ve kullanma suyu kaynaklarına göre konumu,

u) Varsa katı atık depolama alanlarına göre konumu,

ü) Mevcut ya da planlanan havaalanları ile varsa askeri alanlara, askeri güvenlik yasak bölgelerine, havaalanı mania planına göre konumu,

v) Su ürünleri üreme ve istihsal sahalarına olan konumu,

y) Doğal kaynak potansiyeli

başlıkları kapsamında belirlenir.

d- Sonuç ve Öneriler

OSB kurulabilecek uygun alan ya da alternatif alanlar ile uygun olmayan alanlar gerekçeleriyle, özel OSB’lerde, önerilen alanın OSB yeri olarak uygun olup olmadığı raporun sonucunda belirtilir.

e- Kaynaklar

Etüdün hazırlanması sırasında yararlanılan kaynaklar belirtilir.

f- Ekler

Etüt çalışmaları sırasında kurum/kuruluşlardan temin edilen ve etüt raporunda bulunması gereken kadastral pafta, uydu görüntüsü, tapu kayıtları, çevre düzeni planı gibi bilgi, belge ve dokümanlar raporun sonuna eklenir.

Etüt raporuna göre uygun alan var ise yer seçim aşamasına geçilir. Hazırlanan etüt sonucunda alternatif alan bulunamamışsa bu durum ilgili valiliğe, talep konusu özel OSB ise ayrıca talepte bulunan gerçek ve tüzel kişilere yazı ile bildirilir ve yer seçimi komisyonu toplanmaz.

3- Yer Seçim Komisyonunun Oluşturulması
OSB Yer Seçim Yönetmeliği’nin 17. maddesine göre Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından tespit edilen yer seçimi tarihi ve belirlenen alan ya da alternatif alanlara ait haritalar ve bilgiler, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlara, yeterli süre verilerek önceden gönderilir. Etüt safhasında alternatif alanlara ilişkin olumlu yazılı görüş bildiren kurum ve kuruluşlar Bakanlık tarafından yapılacak değerlendirmeden sonra komisyona çağrılmayabilir. Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından gerekli görülmesi durumunda, komisyona üye gönderecek kurum ve kuruluşlar listesinin kapsamı genişletilebilir.

1) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı - Strateji Geliştirme Başkanlığı,

2) Sağlık Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

3) Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

4) Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

5) Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

6) Kültür ve Turizm Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

7) Orman ve Su İşleri Bakanlığı- Strateji Geliştirme Başkanlığı,

8) İl özel idaresi

9) İlgili belediye (incelenen alanın belediye sınırları içerisinde olması halinde)

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığı arasında düzenlenen 05.05.2004 tarihli Protokole göre Organize Sanayi Bölgesi için seçilen yerler, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında ise, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı tarafından, yer seçiminde konu uzmanı ziraat mühendisleri görevlendirilir.

Bu kurum ve kuruluşlarının yetki ve görev alanlarına giren konular hakkında kurum ve kuruluşları adına nihai görüş vermek üzere komisyona yetkili temsilcilerini göndermeleri istenir.

Bu kurum ve kuruluşların temsilcileri dışında hiç kimse komisyona katılamaz. Ancak talep olması halinde Bakanlık tarafından belirlenecek sivil toplum kuruluş temsilcileri gözlemci olarak komisyona katılabilir.

Komisyonun başkanlığını ve sekreterya işleri Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yürütür.

Kurum ve kuruluş temsilcilerinden oluşan komisyon, belirlenen tarih ve yerde toplanır. İlgili kurum ve kuruluş temsilcileri komisyon toplantısına katılır, alternatif alanlarla ilgili tüm araştırmaları yapar, toplantı sonuçlanıncaya kadar toplantı yerinde kalır, kurum ve kuruluşu adına görüş bildirir.

4- Yer Seçim Komisyonunun Çalışmaları
Komisyon, alternatif alanları yerinde inceler. Komisyon, incelediği alanlardan birini komisyona katılan üyelerin oy birliği kararı ile OSB yeri olarak belirler. Komisyon toplantısı sırasında, alternatif alanların özelliklerini, kurum ve kuruluş görüşlerini ve sonuç bölümünü içeren yer seçimi komisyon raporu yazılır. Rapora, OSB yeri olarak seçilen alanın 1/25.000 ölçekli haritası ve kadastral pafta sureti eklenir.

Yer seçimi komisyonuna temsilcisi katılmayan ve komisyonda daha sonra görüş bildireceğini ifade eden kurum ve kuruluşların komisyon toplantısından sonra en geç otuz gün içinde nihai görüşlerini Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına bildirmeleri zorunludur. Bu süre içerisinde görüşünü bildirmeyen kurum ve kuruluşların görüşü olumlu kabul edilir.

Komisyon çalışmaları sırasında incelenen alternatif alanlar, komisyonca OSB yeri olarak uygun bulunmayabilir. Bu durum raporun sonucunda belirtilir ve komisyon kararı ilgili valiliğe Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından bildirilir. Valilikçe olumsuz görüş veren kurum ve kuruluşlarının olumlu görüşlerinin Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına gönderilmesi halinde işlemlere devam edilir.

5- Jeolojik Etüt Raporunun Hazırlanması
Fiziksel planlara altlık teşkil eden je-

olojik, jeoteknik ve jeofizik etüt raporlar, sadece zeminin litolojik özellikleri ve dayanım gücünü belirlemek amacıyla değil, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Nedeniyle alınacak Tedbirler ve Yapılacak Yardımlara Dair Kanun’da tanımlı tüm doğal afet tehlikelerini değerlendirmek, litolojik birimlerin ve yapısal unsurların konum ve davranış şekillerini belirlemek, jeolojik-jeoteknik-jeofizik tüm yerbilimsel verileri elde etmek, bu verilerin bölgesel olarak değerlendirilmesi sonucunda, gerekiyorsa teknik gerekçelere bağlı olarak her türlü önlem ve öneriyi tanımlayarak, düzenli ve sağlıklı planlamaya altlık ve esas oluşturması amacıyla yapılmaktadır.

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yayınlanan 2006/13 sayılı Genelge’ye göre;

Her tür ve ölçekte plan yapma, yaptırma ve onaylama yetkisine sahip tüm kurum ve kuruluşlar, planlanacak alana ait jeolojik-jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan ve ilgili kurum tarafından onaylanmadan plan yapamaz, yaptıramaz ve onaylayamaz. İmar planı mevcut olan alanlarda, plana esas jeolojik-jeoteknik etüt raporları yenilenmeden ve ilgili kurum tarafından onaylanmadan yoğunluk ve kat yüksekliği arttırıcı imar planı revizyonu yapılamaz. Bina statik projesine esas olmak üzere hazırlanan parsel bazında zemin etüt raporlarının sonuçlarına göre yoğunluk ve kat yüksekliği artırımına yönelik plan revizyonu yapılamaz.

(Devamı Gelecek Sayımızda)






Yazar: M. Akif UMAY (*)
Yaklaşım / Şubat 2013 / Sayı: 242

6- İhtisas OSB İçin ÇED Olumlu Belgesinin Alınması

Eğer kurulması planlanan OSB, ihtisas OSB ise Çevre Kanunu’na ve Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “ÇED Olumlu” belgesinin alınması gerekir.

7- Mera Söz Konusuysa Hazine Adına Tescilin Sağlanması
Eğer OSB için yer seçimi yapılan alan mera vasıflı ise bu alanın mera vasfının 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesinin birinci fıkrasının © ve (d) bentleri kapsamında kaldırılması ve meranın Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Bu tescilin aşamaları (mülga) Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ile (mülga) Tarım ve Köyişleri Bakanlığı arasında düzenlenen 05.05.2004 tarihli Protokol ile düzenlenmiştir. Bu Protokole göre;

a- Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yapılması planlanan ve yatırım programına alınan Organize Sanayi Bölgesi 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesinin © bendi kapsamında değerlendirmeye alınacaktır.

b- Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yapılması planlanan ve yatırım programında yer almayan müteşebbis heyet imkanlarıyla finans edilen Organize Sanayi Bölgesi için talepler, 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14. maddesin (d) bendi kapsamında değerlendirmeye alınacaktır.

Bu alanların 14. maddenin birinci fıkrasının © ve (d) bentleri kapsamında vasıf değişikliğinin yapılması gerekir. Buna göre yerlerin, ilgili müdürlüğün talebi, komisyonun ve defterdarlığın uygun görüşü üzerine, valilikçe tahsis amacı değiştirilebilir ve söz konusu yerlerin tescilleri Hazine adına, vakıf meralarının tescilleri ise vakıf adına yaptırılır.

Ayrıca 4562 sayılı Kanun’un geçici 7. maddesinde “4342 sayılı Mera Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihe kadar mera olarak nitelendirilen alanlara yapılmış OSB’ler; Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından onaylanmış ve yatırım programına alınmış olmaları şartıyla mera vasfını kaybetmiş olur. Bu alanlar 4342 sayılı Mera Kanunu’nun hükümlerine tabi değildirler. İl mera komisyonlarının bu alanlarla ilgili daha önce aldıkları kararlar hükümsüzdür.

01.01.2005 tarihinden önce kesinleşen imar planlarında küçük sanayi sitesi olarak ayrılan veya aynı tarihten önce, Bakanlık tarafından onaylanan ve yatırım programına alınan OSB’lerin bulunduğu alanlardaki mera vasıflı taşınmazlar hakkında; ilgili kamu idarelerince daha önce yapılan kamulaştırma ve diğer işlemler, tezyidi bedel dahil kamulaştırma, faiz ve diğer bedellerin ödenmesi kaydıyla geçerli kabul edilir, bu işlemlere dayanılarak ilgili gerçek ve tüzel kişiler adına tapuda yapılan tesciller korunur.”

hükmü yer almaktadır. Bu hüküm 1998 yılından önce mera vasıflı arazide kurulan OSB’ler için meralık vasfının kaldırılması açısından herhangi bir işlem yapılmasına gerek bulunmadığı anlamına gelmektedir.

a- Talep

Tahsis amacı değişikliğinin ilk aşaması, taleptir. Talep, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il müdürlüğüne yapılır.

Tahsis amacı değişikliği 14. maddenin birinci fıkrasının © bendi kapsamında yapılıyorsa başvuruya; söz konusu yatırımın kamu yatırımı olduğunu belirten belgeler, yatırımın projesi ve mera komisyonunun gerekli gördüğü hallerde fizibilite raporu, finansman kaynağı, ÇED (Çevresel Etki Değerlendirme) raporu gerektiren yatırımlar için ÇED olumlu belgesi, yatırım için gerekiyorsa çevreye zarar verilmeyeceğine dair taahhütname, kadastro tekniğine uygun harita, yatırımın vaziyet planı ve mera komisyonunca istenecek diğer bilgi ve belgeler eklenmelidir. Tahsis amacı değişikliği 14. maddenin birinci fıkrasının (d) bendi kapsamında yapılıyorsa başvuruya; uygulama imar planları, askı ilan tutanakları, itiraz olmadığına dair tutanak ile Komisyonca gerekli görülen diğer bilgi ve belgeler eklenmelidir. İmar planları yeni hazırlanacaksa; söz konusu yer için işaretli kadastro tekniğine uygun harita, belediye meclis kararları, ilave imar planı ise mevcut planla bağlantısını gösterir pafta ile Komisyonca istenecek diğer bilgi ve belgelerle başvuru yapılır. Tahsis amacı uygun görüldüğü takdirde, yirmi yıllık ot geliri yatırıldıktan sonra ilgili müdürlüğe yeni imar planı hazırlanması için iki yıl süre verilir. Ancak süre sonunda imar planları hazırlanarak gönderilmezse tahsis amacı değişikliği işlemi iptal edilir. İmar planları tahsis amacı değişikliğine uygun olarak kesinleşmiş ise Hazine adına tescil işlemi gerçekleştirilir.

b- Teknik Ekip İncelemesi

Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il müdürlüğüne yapılan başvurular mera komisyonuna geldikten sonra gerekli incelemenin yapılabilmesi için teknik ekiplere gönderilir.

Teknik ekipler, mera komisyonunun görüşüne esas olmak üzere inceleme raporu hazırlamakla görevlidir.

Teknik ekipçe hazırlanacak inceleme raporu; bölgedeki hayvan sayısı, hayvanın cinsi, kaba yem kaynakları, kaba yem üretimi, kaba yem açığı, üretilen kaba yemin ihtiyacı karşılama oranı ile tahsis amacının değiştirilmesi halinde kaba yem ihtiyacının nereden karşılanacağı, meranın vasfı, topografyası, toprak yapısı, vejetasyonun yapısı, otlatma kapasitesi, yatırım için talep edilen alanın dışında başka uygun alan olup olmadığı, yatırımın hangi parasal kaynaktan yapılacağı, köyün toplam merası, teknik ekibin kesin görüşü, çiftçi hane sayısı, çiftçi görüşü gibi bilgileri içerir.

Teknik ekip komisyona sunmak üzere, gerekli gördüğü hallerde ilgili kurum veya kuruluştan ek bilgi ve belge isteyebilir, inceleme raporuna bulunmasını istediği ek bilgi ve belgeleri ekler.

Raporun sonuç bölümünde yapılacak yatırımın mera bütünlüğünü bozup bozmadığı, köyün kaba yem açığının mevcut olup olmadığı ve miktarı, açık var ise nasıl karşılanacağı, alternatif alanın olup olmadığı ile birlikte teknik ekibin kesin görüşü yer alır.

Teknik ekip inceleme raporunu, istenen bilgi ve belgelere göre hazırlar, talep ile ilgili kesin görüşünü de belirterek raporu imzalar ve mera komisyonuna teslim eder.

Tahsis amacı değişikliği talep edilen alan için teknik ekip tarafından hazırlanan rapor olumlu ise yirmi yıllık ot geliri de bir raporla tespit edilerek komisyona teslim edilir.

Teknik ekipler, üye tam sayısının salt çoğunluğundan az olmamak kaydıyla yapılan işin niteliğine göre mesaisine ihtiyaç duyulan üyelerle toplanır. Teknik ekipler, kararlarını toplantıya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile alır. Teknik ekipler açık oylama usulü ile karar alırlar. Her üye bir oy hakkına sahip olup, oyların eşitliği durumunda başkanın tarafı üstün sayılır. Teknik ekiplere, il veya ilçe müdürlüğünde görev yapan ve mera konusunda Bakanlıkça yetiştirilmiş ziraat mühendisleri başkanlık eder.

Yapılacak çalışmanın niteliğine göre teknik ekip başkanı tarafından çalışmaya katılacak kuruluş temsilcileri belirlenir. Toplantıya katılması mutlak gereken, ancak katılmayan üyenin yerine kurumunca teklif edilen yedek üye katılır.

c- Mera Komisyonu ve Defterdarlığın Uygun Görüşü

Teknik ekipler tarafından hazırlanan inceleme raporları mera komisyonu tarafından değerlendirilir. Komisyon, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır, toplantıya katılan üyelerin salt çoğunluğu ile karar alır. Komisyon, açık oylama usulü ile karar alır. Her üye bir oy hakkına sahip olup, oyların eşitliği durumunda başkanın tarafı üstün sayılır.

Komisyon, tahsis amacı değişikliğini değerlendirerek yukarıdaki esaslara göre karar alır ve bu karar, karar defterine geçirilerek üyelerce imzalanır.

Eğer imar planı kapsamında bulunan meraların tahsis amacının değiştirilmesi isteniyorsa, komisyonun olumlu kararından sonra dosya defterdarlığa gönderilir. Defterdarlığın da olumlu görüş vermesi halinde meranın tahsis amacı değiştirilmiş olur. Eğer mera ilk defa imar planı kapsamına alınacaksa mera komisyonu tarafından tahsis amacı uygun görüldüğü takdirde, yirmi yıllık ot geliri yatırıldıktan sonra ilgili idareye yeni imar planı hazırlanması için iki yıl süre verilir. Verilen süre sonunda imar planları hazırlanarak gönderilmezse, tahsis amacı değişikliği işlemi iptal edilir.

İmar planları tahsis amacı değişikliğine uygun olarak kesinleşmiş ise, defterdarlığın uygun görüşünden sonra tescil işlemi gerçekleştirilir.

d- Tescil

Tahsis amacı değiştirilen (vasfı kaldırılan) mera, yaylak ve kışlakların Maliye Hazinesi adına tescil edilmesi gerekir. Bu meraların, belediye ya da bir başka kamu idaresi adına tescili mümkün değildir.

Tahsis amacı değiştirilen mera, vakıf merası ise tescil, vakıf ya da Vakıflar Genel Müdürlüğü adına yapılır.

TKGM’nin 2004/16 sayılı Genelgesi’ne göre tescilin yapılması için valiliğin tahsis amacı değişikliği ve tescile ilişkin yazısı yeterlidir. Mera komisyonu kararının ve defterdarlığın uygun görüş yazısının tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesine gerek yoktur.

Valiliğin tahsis amacı değişikliğine ilişkin yazısı tapu sicil müdürlüğüne iletildiğinde kadastro müdürlüğü tarafından tescil bildirimi düzenlenir. Sonrasında kamu orta malı sicilinde gerekli düzeltmeler yapılmak sureti ile tapu sicilinde tescil gerçekleştirilir.

Tahsis amacı değişikliği, kamu orta malı taşınmazın bir kısmına yönelik ise, yani ayırma işlemini de gerektiriyorsa, ayırma haritası mera komisyonlarınca yapılır veya yaptırılır.

Kadastro müdürlüklerince de bu haritanın yürürlükteki teknik esaslara göre kontrolünü müteakip (uygunluğu halinde) tescil bildirimi düzenlenerek tescil işlemi için tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğünce, vasıf değişikliğine konu kısmın tescil bildirimindeki niteliği ve yüzölçümüyle tapu kütüğüne tescili yapılır ve özel sicilindeki kaydında da gerekli düzeltmeler yapılır.

8- Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altında Bulunan Alanların Hazine Adına Tescilin Sağlanması
“Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer” (DHTA) kavramının yasal bir tanımı bulunmamaktadır. Uygulamada DHTA yerler ikiye ayrılmaktadır. Bunlardan birincisi dere, ırmak, göl gibi hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamayacak yerlerdir. Bu yerlerin düzenlemeye tabi tutulması mümkün olmadığı gibi, Hazine ya da belediye adına tesciline ve bunlardan DOP alınmasına yasal olanak da yoktur. İkincisi ise, kural olarak özel mülkiyete konu olabilecek durumda olmakla beraber henüz hiç kimsenin mülkiyetinde olmayan sahipsiz yerlerdir.

Özel mülkiyete konu olabilecek DHTA alanların Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi gereğince Hazine adına tescil edilmesi gerekir. Kadastro Kanunu’nun 18. maddesine göre ekonomik yarar sağlaması muhtemel DHTA yerlerin Hazine adına tescil edilmesi gerekir.

9- OSB Yer Seçiminin Kesinleşmesi
Yer seçimi komisyon raporu ve varsa Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına sonradan gönderilen kurum ve kuruluş görüşleri doğrultusunda OSB yeri;

a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili alt düzenleyici işlemleri doğrultusunda gözlemsel jeolojik etüt raporunun hazırlanmasını,

b) İhtisas OSB söz konusu ise Çevresel Etki Değerlendirmesi olumlu belgesinin alınmasını,

c) Seçilen arazi içerisinde mera vasfında parsel olması durumunda ilgili kuruma yapılacak başvuru ile vasıf değişikliğinin yapılarak hazine adına tescil edilmesini,

ç) Seçilen arazi içerisinde devletin hüküm ve tasarrufunda tescil harici yerler bulunması halinde hazine adına tescilinin yapılmasını

müteakip Bakanlık tarafından kesinleştirilir.

Kesinleşen OSB yerinin uygun bulunduğu, yer seçimi komisyon raporu ve varsa Bakanlığa sonradan gönderilen kurum ve kuruluş görüşlerinde belirtilen şartlarla birlikte, ilgili valiliğe ve ilgili kurum ve kuruluşlara bildirilir.

D- KURULUŞ PROTOKOLÜNÜN YAPILMASI

OSB yer seçimi Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından kesinleştirildikten sonra kuruluş aşamasına geçilir. Kuruluşta ilk aşama kurulması öngörülen yerde varsa sanayi odası, yoksa ticaret ve sanayi odası, o da yoksa ticaret odasından en az biri ile talepleri halinde il özel idaresi veya OSB’nin içinde bulunacağı il, ilçe veya belde belediyesinin, büyükşehirlerde büyük-şehir belediyesinin ve ihtisas OSB’lerde konuyla ilgili mesleki kuruluş ve teşekküllerin temsilcilerince imzalı kuruluş protokolünün hazırlanmasıdır. Kuruluş protokolü, OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından sonra yapılacak ilk genel kurulda ana sözleşme olarak değiştirilecektir.

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nin 9. maddesine göre kuruluş protokolü;

a) OSB’nin unvanını,

b) Adresini,

c) OSB’nin oluşumuna katılan kurum ve kuruluşların katılma payı oranlarını ve müteşebbis heyette temsil edilecekleri üye sayılarını,

ç) Katılma paylarının ödeme şekil ve şartlarını,

d) OSB’nin organlarında görev alan asil ve yedek üyelerin adları ile temsil ettikleri kurum ve kuruluşları,

e) Katılımcıların karma veya ihtisas şeklinde sektör grupları ile Bakanlığın gerekli gördüğü hallerde, belirlediği OSB’de yer tahsis edilecek özel ya da tüzel kişilerin temel vasıfları ve iştigal konularını,

f) Temsil ve ilzamla yetkilendirilmiş üyelerini,

g) Yürürlüğe giriş koşulu, imzaları ve tarihini,

ğ) Valinin olumlu görüşünü içeren Bakanlığa sunuş dilekçesini,

h) Bakanlık onay bölümünü

ihtiva eder.

Özel OSB’lerin kuruluş protokolünde, © ve (d) bentlerinde belirtilen hususlara yer verilmesi zorunlu değildir.

Kuruluş protokolü; iki nüsha olarak tanzim edilir, onaylandıktan sonra Bakanlık OSB Sicil Defterine kaydedilerek sicil numarası verilir, bir nüshası Bakanlıkta muhafaza edilir, diğer nüshası OSB’ye gönderilir.

Kuruluş protokolünün vali tarafından onaylanması gerekir.

E- BAKANLIK ONAYI VE ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİNİN TÜZEL KİŞİLİK KAZANMASI

OSB, kuruluş protokolünün Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanması ve sicile kaydı ile tüzel kişilik kazanır.

(Devamı Gelecek Sayımızda)


* Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Genel Müdür Yrd.
(g) Yazının I. Bölümü için Bkz. Yaklaşım, Ocak 2013, Sayı: 241, s.20-26
Yazarlar : 'M. AKİF UMAY'

Hüseyin ÜST
S.M.M.M.
13-02-2013 01:06 PM
Web Sayfasını Ziyeret Edin Tüm Mesajlarını Bul Alıntı Yaparak Cevapla
« Önceki | Sonraki »
Cevapla 



Forum'a Git: